住宅ローンの延滞が続いている状況で銀行から任意売買という言葉を聞きました。調べてみると任意売却という言葉が多く使われています。任意売買と任意売却とは何がどう違うのかを解説し、任意売却とは、どういうものなのか具体的に説明します。
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任意売買とは? / 任意売却とは?

任意売買や任意売却についての疑問を詳しく解説します。

Q.

任意売却と任意売買、何が違うのですか?

任意売買という言葉や、任意売却という言葉を耳にしました。
銀行から届いた書類の中にも任意売却という言葉がありましたが、違いはあるのでしょうか?
また、任意売買・任意売却とはどういうものなのでしょうか?

A.

任意売買と任意売却とは、表現の違いであり、意味合いは同じです。

銀行や債権者など金融機関では、一般的に任意売却という言葉を使います。
一方、不動産会社や一般の業者・個人の方は、任意売買という言い方が多いようです。
では、任意売買・任意売却とはどういうものなのか?
(任意売買と任意売却は同じ意味の為、以下文章中「任意売却」と表現します)

任意売却とは、不動産売却において残っている住宅ローンを完済できない場合に行う手法ですが、
この場合、抵当権を設定している債権者(銀行)の許可が必須になります。

【任意売却とは】

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専門用語の理解

任意売却の理解を深める為、専門用語をわかりやすく解説します。

*残債(ざんさい)/ 残債務(ざんさいむ)
不動産売却後に残った、住宅ローン未払いの借入金残高を『残債』あるいは『残債務』と言います。
住宅ローン借入金のうち、まだ返済していない金額のこと、借金の残額のことです。
住宅ローンの残債務について、更に詳しい情報は【残債務・残債】を参照ください。

*抵当権(ていとうけん)
住宅ローンの貸付金返済保証(担保)として、優先的に弁済を受けることができる権利で、住宅ローン融資実行と同時に融資対象不動産に抵当権の登記が設定されます。
不動産を売却する場合、この「抵当権設定」の登記を抹消する必要があります。
抵当権設定を抹消することが出来なければ、不動産購入者が利用する住宅ローンの借入が出来ません。
また、抵当権が設定されている状態のままの不動産を購入する方は基本的にはいないでしょう。

*差押え(さしおさえ)
競売や公売を前提として、あらかじめ貴方(債務者)の不動産売却等を禁止する裁判所命令のことを『差押え』と言います。
また、差押えには金銭債権(例えば、税金の滞納)の将来の執行を保全する目的でされる暫定的処置として、『仮差押え』もあります。
いずれも不動産登記簿【土地・建物の全部事項証明書や現在事項証明書】の甲区(所有権に関する事項)に記載されます。

*債権者(さいけんしゃ)
住宅ローンで借入している貴方のことを「債務者(さいむしゃ)」と言い、これに対し、お金を貸し一定の返済を請求できる権利をもつ人(銀行・保証会社等の金融機関や貸付人)のことを『債権者』と言います。

*督促状(とくそくじょう)
督促状とは、住宅ローンの支払いが無い場合に催促する手紙の事で、住宅ローン延滞1回目、住宅ローン延滞2回目などに、金融機関から届く書類です。
督促状は、一般的に納期限後20日以内に送付されるものです。
住宅ローンの返済が滞っている状態が継続していると、『ご連絡』『再度のご連絡』『来店依頼について』等の書面や『督促状』が届く事になります。

*催告書(さいこくしょ)
催告書とは、督促状が送付されてもなお、住宅ローンの返済遅延が続く時に金融機関から届く書類。
金融機関(債権者)が法的手続き(強制執行いわゆる競売)に入る前、最終通告として支払いを催促する手紙の事で、現在残っている住宅ローンの残高全部の金額返済を求める通知となります。

*金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)
住宅の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から借り入れる場合、金融機関との間でお金の貸し借りの取り決めをする契約の事を金銭消費貸借契約と言います。

*期限の利益喪失(きげんのりえきそうしつ)
住宅ローンの返済において、約束した一定期限の中で分割返済できるという権利で、債権者はこの権利を債務者(お金を借りている貴方)に与える代わりに金利を取ることができます。
期限の利益喪失とは、この分割返済できる権利が失われ、一括返済を求められる状況になるということです。
住宅ローン借入時の金銭消費賃借契約違反により「期限の利益の喪失」となります。

*代位弁済(だいいべんさい)
銀行等の金融機関から住宅ローン借入時、信用保証会社との間で「保証委託契約」を締結します。
その後、住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態に陥り、「期限の利益の喪失」した場合には、信用保証会社が本人に代わって金融機関に住宅ローンの残高全額を返済することになります。このことを「代位弁済」と言います。

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任意売却・任意売買を考えて欲しい方々

  • *住宅ローンを払えないが、家は手放したくない。
  • *ボーナス支払いが出来ず、住宅ローンのリスケジュール交渉にも応じてもらえない。
  • *銀行から督促状・催告書が届いている。
  • *固定資産税等の税金が支払えず、所有する不動産に差押が入った。
  • *裁判所から担保不動産競売開始決定通知書が届いた。
  • *離婚するので売却したい。
  • *離婚後、一人で住宅ローンを払ってきたが、もう払えない。
  • *住宅ローン滞納で、連帯保証人に迷惑をかけたくない。
  • *資産価値(市場相場での売却価格)が500万円、でも住宅ローンの残金は1500万円
     このまま無理して支払い続けるのが馬鹿らしい。
  • *親が高齢になり支払いが難しくなるので、住宅ローンを引き継ぎたい。
  • *会社経営が悪くなり、このままでは自宅まで失う事になりそう。
  • *自宅兼店舗(事業所)にしているので、競売にしたくない。
  • *このままでは競売になる兄弟・姉妹のマンションを買ってあげたい。
  • *事業資金を確保するために、子供に家を売却したい。

このまま住み続けたい!

もう、住宅ローンが払えない / 任意売却での解決方法は?

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任意売却について

住宅ローンなどの融資を受けて家を購入している場合において、住宅ローンが払えなくなった時に、融資を受けた金融機関との合意に基づいて、家を売却する手続きの事を任意売却・任意売買と言います。

【重要なポイント】

ご自宅を売却する際、住宅ローンの残高を全額返済できるかどうかが重要なポイントになります。

住宅ローン残高を全額返済できる状況においては、通常の不動産売買で対応できますので、あえて任意売却を選択する必要はありません。

任意売却になるまでの状況

1. 住宅ローンが払えない、住宅ローンを払えない状況になりそう

マイホーム(不動産)を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを使い、長期間にわたり分割して金融機関に返済していく方法を取っております。
家族の為にマイホームを購入した後、病気・リストラ・収入減・離婚あるいは相続といった様々なご事情により、住宅ローンが払えない・住宅ローンを払えない状況になりそうな人が急増しておりますが、どう対処してよいかわからず、そのまま放置してしまう方も多いようです。

2. 自宅を売却するには、住宅ローンの残債(残債務)を一括返済しなければなりません

住宅ローン融資を使い不動産を購入する際、金融機関は、融資の担保として購入した不動産に抵当権を設定し、住宅ローンの返済が出来なくなった場合の保険をかけます。
また、固定資産税などの税金滞納が続くと、役所は税金回収の為に、所有者の不動産に差押えの不動産登記を行います。
不動産(マイホームや投資物件)を売却する場合には、住宅ローンなどの残債を全額返済し、不動産登記された抵当権や差押えなどを解除する必要があります。

3. 売却したいが、全額返済できない場合の手続きが、任意売却

住宅ローン残高(残債務)を一括返済できない場合に、債務を残したまま抵当権や差押えを解除してもらうのが、任意売却です。要するに、残っている住宅ローンの一部、残っている税金等の一部を支払う事により抵当権の抹消や差押えの解除をしてもらい不動産売却する方法です。
任意売却は、債権者である金融機関に合意を得てから売却手続きに入りますが、住宅ローンの支払いが遅れていない状況(約定返済中)においては、任意売却での売却を認めていただけません。

任意売却の費用・負担金は、必要ありません

不動産を購入する場合や売却する場合には経費(諸費用)がかかりますが、任意売却の場合、基本的には不要です。
要するに、『持ち出しは0円』で任意売却できる事になります。
なぜ?
任意売却で売却された売却代金の中で、売却に必要な経費(諸費用)を分配することにより可能になるのですが、
その為には、債権者の承諾が必須となります。
この交渉力が任意売却の専門会社には必要になります。

一般的な売却と任意売却の違い

不動産売却時に必要になる「役所で取得する個人情報関連の証明書等の取得費(数千円)」の費用負担は発生します。

任意売却のメリット / 任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、競売と比較した場合『デメリットは殆んどない』と言えます。
強いて挙げるとすれば、不動産売却に関わる作業(室内の内見立会い、不動産売買契約行為や決済・不動産引き渡し作業)をしなければならない程度です。
一方、任意売却のメリットには、競売と比較した場合『7つのメリットがある』と言えます。
任意売却の7つのメリットについて、更に詳しい情報は【任意売却のメリット】を参照ください。

任意売却の7つのメリット

【任意売却のメリット】

任意売却の手続き / 任意売却の申請時期

任意売却の手続きは、住宅ローン問題の専門家;任意売却相談室にて全て対応致します。


住宅ローンの返済でお困りの場合や不動産を売却したい場合は、極力早い段階にてご相談下さい。

ご相談のタイミングが早ければ、ご提案できる選択肢も豊富になりますので、少しでも住宅ローンの支払いに不安があれば、直ぐにご相談下さい。

任意売却相談室は全国対応しており、ご相談の内容により『必要書類の発送』を行っております。

任意売却の申請時期、債権者(銀行や保証会社等の金融機関)への申請時期については、基本的には住宅ローンの延滞が続き、督促状や催告書が届いた後になるのですが、各債権者(各金融機関)によって対応が異なりますので、任意売却を専門にしている任意売却相談室にお任せください。
その為にも、お送りする『必要書類』を早い段階で当相談室へ返送していただく様、お願いしております。

任意売却の流れ

住宅ローンの支払いが困難になり、住宅ローンの滞納が始まってから任意売却の申請、競売を回避し任意売却で解決または競売による資金回収の流れを図解・チャート図にて解説します。

住宅ローンの支払いが困難になり、住宅ローン滞納が始まります。

滞納1か月目から、督促状や催告書が送られてきます。

住宅ローン滞納3か月から6か月で、
期限の利益喪失(最終的に、催告書として送られてくる書面に記載)となります。
この状況になりますと、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失う事になります。
同時に、融資をした金融機関は、債権者(住宅金融支援機構や金融機関の保証会社)に、残債務の一括返済請求を申請し、あなたに代わり全額返済を受けます。この行為を代位弁済と言います。
任意売却の手続きは、このタイミングで債権者に申請をし、
合意を得ることで任意売却ができることになります。
売却価格は、一般的には市場相場の価格になりますが、最終的には債権者が判断します。

このタイミングを逃してしまうと、
債権者は、やむを得ず法的手段として競売での手続きによる資金回収を行います。
競売の場合、落札されるまでの期間として競売手続きから3か月以上かかり、落札価格も一般市場相場価格の6割から7割程度になる事が多いです。
また、債権者は、時間と資金回収率を考え、できれば競売を回避して一般市場の相場価格にてなるべく早く売却したいと考えている場合が多いようです。

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任意売却相談室の対応

任意売却相談室では、どの書類が届いているかによってどのような状況なのかがわかります。

そして、金融機関(債権者)が次にどの行動をとるのか、それに対してどうしたらいいのかがわかりますので、的確なアドバイスをすることが出来ます。

催告書が届いてから、競売を回避する方法は限られております。
なるべく早く、その決断をすることで、競売を回避できる可能性が高くなります。
任意売却相談室なら、そのお手伝いができます。

あきらめないでください!
現在、どの様な書類がお手元に届いているのか再確認して、お気軽にご相談ください。
書類の内容に応じて、私たちが的確なアドバイスをさせていただきます。

そのまま放置しないで!
より多くの解決方法を残すために、今すぐ”行動=相談”することをお勧めします。

任意売却相談室では、
「家を守りたい」
「このまま住み続けたい」
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「競売だけは回避したい」等の
ご要望に対して、全力でお手伝いをします。

ご安心ください!
数多く任意売却を成立させてきた経験のある相談員が、全力で対応させていただきます。
ご不安なことは、何でもお気軽にご相談ください。

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任意売却は、
貴方にとっても、債権者にとっても、短期間で少しでも高く売れることによりメリットが出てきます。

貴方は残債務が減り、債権者は残債務の回収率が高まります。

また、貴方にとっては、引越費用を確保 あるいは 滞納して差押えられた分の税金やマンション管理費・修繕積立金などの清算ができる可能性が十分考えられ、引越後の“人生の再スタート”の際に、大きなメリットになるはずです。

債権者も、競売手続きの費用負担もなくなり、債権(住宅ローン残金)回収に積極的に協力したという事で、残った債務の支払い方法についても貴方の状況を十分考慮していただけることになると思います。

強制的に不動産が第三者の所有になる「競売」は、
貴方にとって、手続き上何も行動しなくて良い・すべては裁判所に一任となり、煩わしさがない半面、ご近所にも知られ強制的に退去させられるまで、ご家族にかかる精神的苦痛は、かなり大きなものとなります。
また、そのような精神面での“人生の再スタート”は、なかなか難しいものになるはずです。

株式会社ワコー・コーポレーションが運営する「全国任意売却相談室」は、
住宅ローンの支払いに悩み、払えない方や不動産の売却に困った方、あるいは 離婚や病気、相続等で不動産売買にかかわる問題を抱えている方に対して、
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